Keine Nutzungsentschädigung, wenn Vermieter Wohnung nicht zurück will

Will der Vermieter eine Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses nicht zurücknehmen, kann er keine Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB verlangen. Der Mieter muss dann nur für eine tatsächliche Nutzung der Wohnung oder eine sonstige Bereicherung aufkommen.

Hintergrund: Vermieterin erkennt Kündigung nicht an

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter die Zahlung rückständiger Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung.

Der Mieter hatte die Wohnung im Jahr 2000 allein angemietet und gemeinsam mit seiner Ehefrau bewohnt. 2010 zog er aus der Wohnung aus und überließ diese mit sämtlichen Schlüsseln seiner Ehefrau, von der er sich sodann scheiden ließ. Die Miete zahlte er bis Juni 2014 weiter. Im Mai 2014 kündigte er den Mietvertrag zum 31.8.2014. Daraufhin teilte die Vermieterin mit, seine „alleinige Kündigung“ sei unwirksam und forderte weiter die Mietzahlungen. Bis einschließlich Dezember 2014 zahlte der Mieter jeweils die Hälfte der vereinbarten Miete und stellte dann die Zahlungen ein.

Die Vermieterin verlangt nun vom Mieter die Zahlung der restlichen Mieten für 2014 und künftige Mietzahlung ab dem 1.1.2015.

Entscheidung: Allenfalls Bereicherungsanspruch denkbar

Das Mietverhältnis wurde durch die Kündigung zum 31.8.2014 beendet, da die Ehefrau des Mieters nicht Partei des Mietvertrages war und deshalb auch keine Kündigungserklärung abgeben musste. Der Mieter schuldete daher die Miete nur bis August 2014.

Eine Anspruch der Vermieterin auf Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB ab September 2014 besteht aber nicht; allenfalls nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen kann der Vermieterin ein Anspruch zustehen.

Kein Nutzungsentschädigung, weil Rücknahmewille fehlt

Wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Dieser Anspruch auf Nutzungsentschädigung ergibt sich aus § 546a Abs. 1 BGB. Allerdings hat der Mieter der Vermieterin die Wohnung nicht vorenthalten im Sinne dieser Vorschrift, auch wenn er die Wohnung nicht zurückgegeben hat.

Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht. Dabei reicht es aus, wenn der Vermieter grundsätzlich Rückerlangungswillen hat. Hieran fehlt es aber, wenn der Wille des Vermieters nicht auf die Rückgabe der Mietsache gerichtet ist, etwa weil er vom Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht. Denn solange der Vermieter den Mietvertrag nicht als beendet ansieht, will er keine Räumung verlangen und damit die Mietsache nicht zurücknehmen. Warum der Vermieter den Mietvertrag nicht als beendet ansieht, ist für den Rückschluss auf einen fehlenden Rücknahmewillen ohne Bedeutung. Es ist auch nicht erforderlich, dass der Vermieter die Rücknahme „kategorisch“ ablehnt.

Nach diesen Grundsätzen hatte die Vermieterin, die die Wirksamkeit der Kündigung in Abrede gestellt hat, keinen Rücknahmewillen. Eine Vorenthaltung der Mietsache ist auch nicht deswegen zu bejahen, weil der Mieter nicht in der Lage war, die Wohnung zurückzugeben, da er seiner früheren Ehefrau die Wohnungsschlüssel überlassen hatte. Auch in diesem Fall muss der Vermieter zur Rücknahme bereit sein, um eine Vorenthaltung annehmen zu können.

Bereicherungsanspruch kommt in Betracht

Die Vermieterin kann aber möglicherweise nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen Ansprüche gegen den Mieter haben.

Nutzt ein Mieter die Sache über die vereinbarte Laufzeit hinaus, so ist er ohne rechtlichen Grund um den tatsächlich gezogenen Nutzungswert bereichert und zu dessen Herausgabe verpflichtet. Eine solche Verpflichtung kann grundsätzlich auch dann vorliegen, wenn der Mieter die Sache nicht selbst nutzt, sondern sie einem Dritten überlassen hat und hierdurch eine ungerechtfertigte Bereicherung des Mieters eingetreten ist.

Der (ehemalige) Mieter muss danach dem Vermieter – jedenfalls wenn die Mietsache diesem, wie im vorliegenden Fall, mangels eines Rücknahmewillens nicht vorenthalten wird – grundsätzlich nur dann Nutzungsersatz nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung leisten, wenn er die Wohnung in dem vorbezeichneten Sinne auch genutzt hat und auf diese Weise um den gezogenen Nutzungswert bereichert ist. Der bloße (unmittelbare oder mittelbare) Besitz an der Wohnung reicht für einen solchen Bereicherungsanspruch nicht aus.

Da der Mieter die Wohnung nicht mehr selbst genutzt hat, kommt ein Bereicherungsanspruch nur in Betracht, wenn er durch die Überlassung der Wohnung an seine geschiedene Ehefrau Einkünfte erzielt oder eigene Aufwendungen, etwa in Form von sonst zu zahlendem Unterhalt – erspart hat. Ob dies der Fall ist, muss das Landgericht klären, an das der BGH den Rechtsstreit zurückverwiesen hat.

(BGH, Urteil v. 12.7.2017, VIII ZR 214/16)

(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

(2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.

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Mieterstrom-Verordnung: Bundestag beschließt Förderung

Mietestrom Verordnung: Um die Sonnenenergie in Deutschland voranzubringen, hat der Bundestag eine staatliche Förderung für den sogenannten Mieterstrom beschlossen. Ein Vermieter, der auf dem Dach seines Hauses eine Solaranlage hat, erhält künftig einen Zuschuss von bis zu 3,8 Cent pro Kilowattstunde. Im Detail gibt es nach wie vor Kritik an den Regelungen.

Der neue Mieterstromzuschlag richtet sich unter anderem nach der Größe der Photovoltaik-Anlage. Nicht verbrauchter Strom soll ins Netz eingespeist und vergütet werden. Reicht die Versorgung der Mieterstromkunden nicht aus, werden diese notfalls mit Zusatzstrom versorgt.

“Mieterstromprojekte sind ein wichtiger Baustein für eine erfolgreiche Energiewende im Wohngebäudebereich”, kommentierte Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, das neue Gesetz. Besonders positiv wertete die Wohnungswirtschaft, dass nun auch gebäudeübergreifende Projekte ermöglicht werden. Der erste vorgelegte Gesetzesentwurf sah noch vor, die Beschränkung der Förderwürdigkeit auf Solarstrom auf Einzelgebäude zu reduzieren. Der erzeugte Strom hätte demnach an einen Stromkunden in demselben Wohngebäude geliefert werden müssen, auf, an oder in dem dieser Strom (durch eine Solaranlage) erzeugt wurde. Insbesondere bei diesem Punkt hatte auch der Zentrale Immobilien Ausschusses ZIA Verbesserungspotenzial gesehen. Der Immobilienverband IVD hatte den Gesetzesentwurf des Bundeskabinetts ebenfalls kritisiert. Auch andere immobilienwirtschaftliche Verbände sahen noch Optimierungsmöglichkeiten.

Mieterstrom Verordnung: GdW fordert Quartierskonzepte

Das jetzt beschlossene Mieterstromgesetz sei “ein Meilenstein”, so Gedaschko, doch weitere Schritte müssten folgen. Denn mit den neuen Regelungen könnten immer noch keine echten Quartierskonzepte unterstützt werden. Hier müsse noch stärker das gesamte Wohnquartier in den Fokus rücken und nicht nur Gebäude in unmittelbarer Nachbarschaft.

Zudem ist laut GdW mit dem aktuellen Gesetzentwurf eine weitere entscheidende Hürde für den Mieterstrom noch nicht beseitigt. Wohnungsunternehmen, die Strom aus erneuerbaren Energien wie Photovoltaik oder aus Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) lokal erzeugen wollten, würden weiterhin gravierend steuerlich benachteiligt. Sobald sie den erzeugten Strom ins allgemeine Netz einspeisen oder den Mietern zur Verfügung stellen, werde die eigentlich gewerbesteuerbefreite Vermietungstätigkeit des Unternehmens gewerbesteuerpflichtig.

(Stand: 03. Juli 2017)

Mieterstrom Verordnung: Potenzial für 3,8 Millionen Mieterhaushalte

Das Potenzial für Mieterstrommodelle ist groß: Laut einer Studie des BMWi könnten 3,8 Millionen Mieterhaushalte kostengünstigen Solarstrom vom Dach beziehen. Eine Studie des Instituts für Ökologische Wirtschaftsforschung (IÖW) im Auftrag der Grünen kommt sogar zu dem Ergebnis, dass noch mehr Wohnungen von günstigem Strom profitieren könnten. Bislang ist Mieterstrom nach Angaben des Bundesverbands der Energie- und Wasserwirtschaft mit einem Anteil von neun Prozent an energetischen Maßnahmen allgemein nicht sehr weit verbreitet. Bislang sei Mieterstrom gegenüber dem so genannten Eigenverbrauch schlechter gestellt, sagte ein Bündnis aus BEE, Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv), Bundesverband Solarwirtschaft, Bundesverband Energiespeicher, der Bundesgeschäftsstelle Energiegenossenschaften beim DGRV sowie Greenpeace Energy, Lichtblick, Naturstrom und Polarstern. Während Eigenheimbesitzer keine oder reduzierte Abgaben und Umlagen auf den selbst erzeugten Strom zahlen müssten, werde der im Hausnetz an Mieter gelieferte Solarstrom voll mit der EEG-Umlage belastet. Durch mehr Mieterstromprojekte erhofft sich das Bündnis die Energiewende in den Städte und mehr Akzeptanz, wie es in einem Positionspapier heißt.

Umfrage: Mieter mögen Mieterstrommodell

Die Mieter zeigen sich grundsätzlich offen für Mieterstrommodelle: Das Meinungsforschungsinstitut YouGov hat im Auftrag des Energie- und IT-Unternehmens Lichtblick Mieter befragt. 66 Prozent der Befragten können sich vorstellen, Mieterstrom zu beziehen. Nur jeder sechste Mieter würde sich gegen Mieterstrom entscheiden. Die größte Hürde bei der Etablierung von Mieterstrom sind eher fehlende Anlagen: In 82 Prozent der Mietwohnungen sind (noch) keine Anlagen installiert, mit denen grüner Strom erzeugt werden könnte.

(Stand: 04. Juli 2017)

BGH: Zusammenlegung der kosten für Straßenreinigung und Grundsteuer

Sie sind Eigentümer einer #Mietwohnung und haben bisher die Kosten für die #Grundsteuer, Straßenreinigung und ähnliche Posten pauschal in einer Position zusammengefasst? Das sollten Sie dringend ändern! Denn der Bundesgerichtshof entschied kürzlich, dass die Positionen der Betriebskostenabrechnung nach den Ziffern des Betriebskostenkatalogs aufgeschlüsselt werden müssen. Eine Zusammenfassung der Kosten ist aufgrund der fehlenden Differenzierung nicht zulässig (AZ VIII ZR 285/15). Der Bundesgerichtshof stellte kürzlich fest: Eine Betriebskostenabrechnung ist nur dann formell ordnungsgemäß, wenn sie nachvollziehbar und prüffähig ist. Die Nachvollziehbarkeit ist grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs entspricht. Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen, etwa von Kosten für Straßenreinigung/Müllbeseitigung mit Kosten für Grundsteuer ist hingegen unzulässig. Die Abrechnung der unterschiedlichen Positionen muss also ohne Abgleich mit Zusatzbelegen klar erkennbar sein. Sie haben Vermietungsfragen? Wir stehen Ihnen in allen Vermietungsangelegenheiten Rede und Antwort! Kommen Sie auf uns zu! Ihr Team von #windaobjekt

Bohren, Dröhnen: Dann rechtfertigt Lärm eine Mietminderung

Die Nachbarin töckelt mit High Heels übers Parket, der Heimwerker nebenan bohrt und im Hausflur schreien Kinder: Häufig fühlen sich Mieter durch den Lärm der Nachbarn gestört. Nimmt die Ruhestörung überhand, kann unter Umständen die Miete gemindert werden. In welchen Fällen eine Mietminderung bei Lärm möglich ist.

 

Meist will man Zuhause einfach seine Ruhe haben. Vor allem in Mietshäusern wird einem dieser Wunsch aber oft nicht erfüllt. Da schrammelt der Nachbar auf seiner Geige, dass sich einem schier die Zehennägel aufrollen und in der Wohnung über einem rumpelt den ganzen Sonntag die Waschmaschine. Etwas Krach darf dem Mieter zugemutet werden, denn schließlich hat laut Gesetz jeder Recht auf seine freie Entfaltung. Doch nimmt der Lärm der Nachbarn überhand, muss der Mieter das nicht auf Dauer ertragen.

Mieterstrom-Verordnung: Bundesregierung plant mehr Förderung

Mieterstrom Verordnung: Die Bundesregierung hat einen Gesetzentwurf auf den Weg gebracht. Dadurch soll der Ausbau der Solarenergie auf Wohngebäuden verstärkt werden, indem auch Mieterstrom aus Solaranlagen eine Förderung erhält. Das Gesetz soll im Juli verabschiedet werden. Im Detail gibt es Kritik an den geplanten Regelungen.

 

Der neue Mieterstromzuschlag richtet sich unter anderem nach der Größe der Photovoltaik-Anlage. Nicht verbrauchter Strom soll ins Netz eingespeist und vergütet werden. Reicht die Versorgung der Mieterstromkunden nicht aus, werden diese notfalls mit Zusatzstrom versorgt.

Der erste vorgelegte Gesetzesentwurf sah jedoch vor, die Beschränkung der Förderwürdigkeit auf Solarstrom auf Einzelgebäude zu reduzieren. Der erzeugte Strom hätte demnach an einen Stromkunden in demselben Wohngebäude geliefert werden müssen, auf, an oder in dem dieser Strom (durch eine Solaranlage) erzeugt wurde. Insbesondere bei diesem Punkt sah der Zentrale Immobilien Ausschusses ZIA Verbesserungspotenzial. Laut aktuellen Informationen aus den Bundestagsfraktionen besteht inzwischen jedoch Einigkeit in der Koalition, bei Mieterstrommodellen auch Quartierslösungen zu ermöglichen. Auch der Bundesrat hat hierzu eine entsprechende Empfehlung abgegeben – was der ZIA sehr begrüßt.

 

Der Immobilienverband IVD hatte den Gesetzesentwurf des Bundeskabinetts ebenfalls kritisiert. „In seiner jetzigen Fassung ist der Gesetzesentwurf nur ein weiterer unklarer Punkt im Förderdschungel. Ohne eine Beseitigung der steuerlichen Hindernisse kann das Gesetz nicht zum Erfolg führen“, sagt Markus Jugan, Mitglied im Präsidium des IVD und zuständig für den Bereich Immobilienverwalter. Die steuerlichen Nachteile, die derartige Anlagen für die Vermieter mit sich bringen, seien wesentlich größer als die geplanten Zuschüsse. Nach Ansicht des IVD muss sichergestellt werden, dass die Installation von Photovoltaikanlagen nicht zur Gewerbesteuerpflicht der Einkünfte aus der Wohnungsvermietung führt. Auch andere immobilienwirtschaftliche Verbänden sehen noch Verbesserungspotenzial an den neuen gesetzlichen Regelungen.

 

Mieterstrom Verordnung: Potenzial für 3,8 Millionen Mieterhaushalte

 

Das Potenzial für Mieterstrommodelle ist groß: Laut einer Studie des BMWi könnten 3,8 Millionen Mieterhaushalte kostengünstigen Solarstrom vom Dach beziehen. Bislang ist Mieterstrom nach Angaben des Bundesverbands der Energie- und Wasserwirtschaft mit einem Anteil von neun Prozent an energetischen Maßnahmen allgemein nicht sehr weit verbreitet. Bislang sei Mieterstrom gegenüber dem so genannten Eigenverbrauch schlechter gestellt, sagte ein Bündnis aus BEE, Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv), Bundesverband Solarwirtschaft, Bundesverband Energiespeicher, der Bundesgeschäftsstelle Energiegenossenschaften beim DGRV sowie Greenpeace Energy, Lichtblick, Naturstrom und Polarstern. Während Eigenheimbesitzer keine oder reduzierte Abgaben und Umlagen auf den selbst erzeugten Strom zahlen müssten, werde der im Hausnetz an Mieter gelieferte Solarstrom voll mit der EEG-Umlage belastet. Durch mehr Mieterstromprojekte erhofft sich das Bündnis die Energiewende in den Städte und mehr Akzeptanz, wie es in einem Positionspapier heißt.

 

Umfrage: Mieter mögen Mieterstrommodell

 

Die Mieter zeigen sich grundsätzlich offen für Mieterstrommodelle: Das  Meinungsforschungsinstitut YouGov hat im Auftrag des Energie- und IT-Unternehmens Lichtblick Mieter befragt. 66 Prozent der Befragten können sich vorstellen, Mieterstrom zu beziehen. Nur jeder sechste Mieter würde sich gegen Mieterstrom entscheiden. Die größte Hürde bei der Etablierung von Mieterstrom sind eher fehlende Anlagen: In 82 Prozent der Mietwohnungen sind (noch) keine Anlagen installiert, mit denen grüner Strom erzeugt werden könnte.

 

 

Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie Grunderwerbsteuer sparen

Bewegliches Zubehör im Kaufvertrag gesondert erfassen

 

Wer eine Bestandsimmobilie erwirbt, sollte darauf achten, dass nicht fest eingebautes Mobiliar gesondert mit angemessenen Kaufpreisen im Kaufvertrag erfasst ist. Bewegliches Zubehör, wie beispielsweise eine Einbauküche oder eine Sauna, ist rechtlich und steuerlich gesehen nämlich nicht Teil der Immobilie und unterliegt damit auch nicht der Grunderwerbsteuer. Darauf weist der Hauseigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin.

 

Fantasiepreise für das Zubehör anzugeben, ist dabei nicht ratsam, so der Eigentümerverband. Das Finanzamt akzeptiert solche steuerfreien Extras in der Regel nur in Höhe von etwa 15 Prozent des gesamten Kaufpreises. Wird diese Grenze überschritten oder erscheinen die angesetzten Werte generell als unrealistisch, wird das Finanzamt einen entsprechenden Nachweis durch geeignete Belege verlangen.

 

Vor Abschluss eines entsprechenden grunderwerbsteuerlich optimierten Kaufvertrages empfiehlt sich die Rücksprache mit der finanzierenden Bank. Durch das Herausrechnen von Zubehör verliert die Kreditsicherheit, welche die Bank erhält, an Wert. Dadurch kann sich die Beleihungsgrenze verändern. Dies kann den Kredit insgesamt unter Umständen verteuern. Insbesondere in Bundesländern mit noch vergleichsweise geringem Grunderwerbsteuersatz kann es passieren, dass die Steuerersparnis durch eine Verteuerung der Finanzierung wieder aufgezehrt wird.

Rasenmähen nur zu bestimmten Zeiten erlaubt

Örtliche Sonderregelungen beachten

 

Rasenmähen ist werktags, also auch samstags, zwischen 7 und 20 Uhr erlaubt. Darauf macht der Hauseigentümerverband Haus & Grund Deutschland aufmerksam. Freischneider, Grastrimmer, Laubbläser und Laubsammler dürfen hingegen nur werktags zwischen 9 und 13 sowie zwischen 15 und 17 Uhr benutzt werden. Diese Beschränkung gilt nicht, wenn diese Geräte mit dem EU-Umweltzeichen gekennzeichnet sind. An Sonn- und Feiertagen müssen Rasenmäher und ähnliche Gartengeräte, wie Rasenkantenschneider, grundsätzlich in der Garage bleiben. Handrasenmäher sind von dieser Regelung nicht betroffen, dürfen also auch an Sonn- und Feiertagen zum Einsatz kommen.

Haus & Grund weist darauf hin, dass häufig landes- und kommunalrechtliche Vorschriften über die bundesweit gültigen Regelungen hinausgehen. Die Ordnungsämter der Kommunen informieren über die örtlichen Bestimmungen. Wer die Ruhezeiten nicht einhält, muss mit Geldbußen von bis zu 50.000 Euro rechnen.

So hoch darf die Hecke am Hang sein

Bei einer Grenzbepflanzung eines Grundstücks, das tiefer liegt als das Nachbargrundstück, ist die zulässige Wuchshöhe vom höheren Geländeniveau des Nachbargrundstücks aus zu messen.

 

Hintergrund

 

Die Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke in Hanglange in Bayern streiten über die Höhe einer Thujenhecke. Zwischen den Grundstücken befindet sich eine circa 1 m bis 1,25 m hohe Geländestufe, an der eine Mauer verläuft.

Auf dem unteren Grundstück steht entlang der Geländestufe eine Thujenhecke. Diese wurde zuletzt 2009 oder 2010 auf eine Höhe von 2,90 m zurückgeschnitten, gemessen von der Stelle aus, an der der Stamm aus dem Boden austritt. Der Eigentümer des oberen Grundstücks verlangt, die Hecke zweimal jährlich auf eine Höhe von 2 m zurückzuschneiden, gemessen vom oberen Ende der Mauer. Der Eigentümer des unteren Grundstück wendet ein, ein eventueller Anspruch auf Rückschnitt sei verjährt. Laut bayerischem Nachbarrecht verjähren solche Ansprüche innerhalb von fünf Jahren.

 

Entscheidung

 

Der Eigentümer des unteren Grundstücks muss die Hecke zurückschneiden.

In Bayern kann der Eigentümer eines Grundstücks verlangen, dass Bäume, Sträucher und Hecken, die in einer geringeren Entfernung als 2 m von der Grenze seines Grundstücks stehen, nicht höher als 2 m sind. Anderenfalls kann er den Rückschnitt der Pflanzen verlangen. Die zulässige Höhe der Pflanzen ist grundsätzlich von der Stelle aus zu messen, an der diese aus dem Boden austreten. Das gilt aber nicht, wenn die Pflanzen auf einem Grundstück stehen, das tiefer als das Nachbargrundstück liegt. In diesem Fall ist eine Beeinträchtigung des höher gelegenen Grundstücks erst möglich, wenn die Pflanzen dessen Höhenniveau erreichen. Die zulässige Pflanzenwuchshöhe ist deshalb nicht von der Austrittsstelle der Pflanzen, sondern vom Bodenniveau des höher gelegenen Grundstücks aus zu bestimmen.

Das hat hier zur Folge, dass der Anspruch auf Rückschnitt der Hecke nicht verjährt ist. Der Anspruch auf Rückschnitt ist entstanden, als die Hecke eine Höhe von 2 m, gemessen von der Geländestufe aus und damit eine absolute Höhe von 3 m überschritten hat. Das war frühestens 2009 der Fall. Der zu diesem Zeitpunkt begonnene Lauf der Verjährungsfrist ist rechtzeitig gehemmt worden.

Nicht entscheiden musste der BGH, wie im umgekehrten Fall zu messen ist, also bei einer Grenzbepflanzung des höher gelegenen Nachbargrundstücks.

(BGH, Urteil v. 2.6.2017, V ZR 230/16)

 

Art. 47 BayAGBGB Grenzabstand von Pflanzen

 

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann verlangen, dass auf einem Nachbargrundstück nicht Bäume, Sträucher oder Hecken, Weinstöcke oder Hopfenstöcke in einer geringeren Entfernung als 0,50 m oder, falls sie über 2 m hoch sind, in einer geringeren Entfernung als 2 m von der Grenze seines Grundstücks gehalten werden.

 

Art. 52 BayAGBGB Verjährung der nachbarrechtlichen Ansprüche

 

(1) … Der Anspruch auf Beseitigung eines die Art. 47 bis 50 und 51 Abs. 1 und 2 verletzenden Zustands verjährt in fünf Jahren. Die Verjährung beginnt mit dem Ablauf des Kalenderjahres, in dem
1. der Anspruch entstanden ist, und
2. der Eigentümer des Grundstücks von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

Kein Vorwegabzug von Grundsteuer bei gemischt genutzten Gebäuden

Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück muss der Vermieter für die Umlage der Grundsteuer keinen Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten vornehmen.

 

Hintergrund: Vermieterin verteilt Grundsteuer einheitlich

 

Die Mieter einer Wohnung in Berlin verlangen von der Vermieterin die Rückzahlung von Betriebskosten. Die 136 Quadratmeter große Wohnung befindet sich in einem gemischt genutzten Gebäude mit einer Wohn- und Nutzfläche von 1.100 Quadratmetern. Auf die gewerbliche Nutzung entfallen 56 Prozent der Flächen, der Rest wird zum Wohnen genutzt. Laut Mietvertrag werden die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses verteilt.

Für das Jahr 2013 erhob die Gemeinde für das Objekt mit einem einheitlichen Grundsteuerbescheid eine Grundsteuer von 4.580 Euro. In der Betriebskostenabrechnung legte die Vermieterin diesen Betrag einheitlich nach Fläche um, ohne ohne zwischen gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung zu unterscheiden und ohne Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung. Auf die Mieter der Wohnung entfiel ein Anteil von 541 Euro.

Die vorige Vermieterin hatte bei den Betriebskostenabrechnungen jeweils 70 Prozent der Grundsteuer vorweg auf die gewerblichen Einheiten verteilt und den Restbetrag auf die Wohneinheiten umgelegt. Grundlage dieser Berechnung war eine Anlage zum Einheitswertbescheid aus dem Jahr 1997. Darin waren die nach den Wertverhältnissen von 1935 ermittelten Jahresrohmieten angegeben. Demnach entfielen 70 Prozent des Mietertrages auf die gewerbliche Nutzung, weshalb die ehemalige Vermieterin bei der Betriebskostenabrechnung jeweils einen entsprechenden Vorwegabzug vorgenommen hatte.

Die Mieter meinen, es sei weiterhin so zu verfahren. Auf dieser Basis hätten sie 210 Euro an Betriebskosten für das Jahr 2013 zu viel bezahlt. Diesen Betrag verlangen sie zurück.

 

Entscheidung: Kein Vorwegabzug für Gewerbe

 

Die Vermieterin muss keine Betriebskosten zurückzahlen. Bei der Verteilung der Grundsteuer war kein Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten erforderlich.

Die Notwendigkeit eines Vorwegabzugs lässt sich nicht aus § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB herlieten. Nach dieser Vorschrift sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder von einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Eine erfasste unterschiedliche Verursachung im Sinne dieser Vorschrift scheidet jedoch von vornherein aus, weil die Grundsteuer auf einer einheitlichen Festsetzung durch die Gemeinde beruht und nicht von einem Verhalten der Mieter abhängt.

Auch aus Billigkeitsgründen ist der Vermieter nicht zu einem Vorwegabzug für die Gewerbeeinheiten bei der Grundsteuer verpflichtet. Ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen kommt dann in Betracht, wenn durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dies ist hier nicht der Fall, weil es sich bei der Grundsteuer um eine ertragsunabhängige Objektsteuer handelt. Die in einem Abrechnungsjahr erhobene Steuer hängt grundsätzlich nicht von den in diesem Jahr erzielten Erträgen und ihrer Verteilung auf die Nutzung zu gewerblichen Zwecken einerseits und zu Wohnzwecken andererseits ab. Vielmehr wird die Grundsteuer anhand des Einheitswertes, des Grundsteuermessbetrages und des für die Gemeinde geltenden Hebesatzes ermittelt.

Zwar findet bei der Festsetzung des Einheitswertes für ein gemischt genutztes Grundstück das Ertragswertverfahren Anwendung. Der Einheitswert wird allerdings auf die Wertverhältnisse zu einem weit zurückliegenden Zeitpunkt – hier 1.1.1935 – festgesetzt. Es besteht daher kein Zusammenhang zwischen der im Abrechnungsjahr anfellenden Grundsteuer und der konkreten Nutzungsaufteilung und Ertragssituation in diesem Zeitraum. Damit fehlt es aber an der maßgeblichen Voraussetzung eines Vorwegabzugs, dass die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten verursacht, die es unbillig erscheinen lassen, die Kosten (ohne Vorwegabzug) einheitlich nach dem Flächenmaßstab zu verteilen.

Der Vermieter muss daher weder auf Basis des Einheitswertbescheides noch anhand der konkreten Einnahmen im Abrechnungsjahr ermitteln, welche Erträge auf die gewerbliche Nutzung beziehungsweise die Wohnnutzung entfallen und keinen Vorwegabzug vornehmen.

 

(BGH, Urteil v. 10.5.2017, VIII ZR 79/16)